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DOPO LA SUCCESSIONE RESTA L'AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA"

Dario De Santis, Il Sole 24ORE – Estratto da “Norme e Tributi”, 9 ottobre 2018


L’agevolazione «prima casa» può essere richiesta anche per gli immobili acquistati con l’impegno di rivendere l’abitazione precedentemente ricevuta in successione e per la quale si è già beneficiato del regime agevolato. Questo l’importante principio contenuto in una recente risposta, non resa pubblica, dell’agenzia delle Entrate ad un’istanza di interpello presentata da un contribuente.
Si evidenzia come il comma 55 dell’articolo 1 della legge di Stabilità 2016 (legge 208/2015) abbia modificato la nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986, aggiungendo il comma 4-bis. Questo comma consente l’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2% agli acquisti per i quali l’acquirente non soddisfi il requisito di cui alla lettera c) della medesima nota II-bis, essendo cioè ancora titolare (pure per quote, ed anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra abitazione già acquistata con le agevolazioni ivi elencate: la condizione per l’applicazione dell’aliquota «ridotta» è che il precedente immobile «agevolato» venga alienato entro un anno dal nuovo acquisto.
Secondo lo studio del Notariato 5-2016/T del 2016, il beneficio non sembra applicabile se l’acquirente acquisti un nuovo immobile essendo ancora titolare di un’altra abitazione situata nello stesso Comune e acquistata in regime ordinario o a titolo gratuito per successione o donazione (e in quest’ultimo caso anche laddove ci si sia avvalsi del regime agevolato in materia di imposta ipotecaria e catastale secondo l’articolo 69 della legge 21 novembre 2000 n. 342, perché si tratta di agevolazioni diverse da quelle richiamate alla detta lettera c).
Di diverso avviso si è mostrata l’agenzia delle Entrate nella risposta menzionata, dove è stato precisato che anche chi ha già fruito dell’agevolazione «prima casa», in virtù di quanto disposto dalla legge 342/2000 con riferimento all’acquisto a titolo gratuito dell’immobile ricevuto in successione, può fruire nuovamente dell’agevolazione di cui alla nota II-bis) in relazione all’acquisto a titolo oneroso che intende effettuare, impegnandosi a rivendere l’immobile preposseduto entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile.
Occorre, inoltre, rilevare come ai fini dell’applicazione dell’agevolazione risulta indifferente se la successione o donazione preceda o segua l’altro acquisto agevolato e, pertanto, anche il contribuente che ha già acquistato un’abitazione a titolo oneroso, fruendo del beneficio, potrà richiederlo nuovamente in sede di successiva successione o donazione, impegnandosi a rivendere, entro l’anno dall’acquisto gratuito del nuovo immobile, quello preposseduto (si confronti la risoluzione 86/E del 4 luglio 2017 e la circolare 12 dell’8 aprile 2016).
Sarebbe, infine, auspicabile un chiarimento espresso dell’agenzia delle Entrate circa la possibilità di usufruire del beneficio «prima casa» anche per i successivi acquisti, a titolo oneroso o gratuiti, nel caso in cui si sia già titolari di un immobile acquistato in regime ordinario, fermo restando l’impegno a cedere l’immobile preposseduto.


AGEVOLAZIONE CONTROVERSA

1. Studio del Notariato
Secondo lo studio del Notariato n. 5-2016/T il regime agevolato “prima casa” non sembra applicabile se l'acquirente acquista un nuovo immobile essendo ancora titolare di un'altra abitazione situata nello stesso Comune acquistata in regime ordinario oppure per successione o donazione
2. Agenzia delle Entrate
Nella risposta ad un interpello l’Agenzia precisa che anche chi ha già fruito dell'agevolazione “prima casa”, con riferimento all'acquisto a titolo gratuito dell'immobile ricevuto in successione, può godere nuovamente dell'agevolazione in relazione al successivo acquisto a titolo oneroso, impegnandosi a rivendere l'immobile preposseduto entro l'anno dall'acquisto del nuovo immobile. In precedenza le Entrate avevano precisato che risulta indifferente se la successione o donazione preceda o segua l'altro acquisto “agevolato”
3. Questioni ancora dubbie
Sarebbe auspicabile un chiarimento espresso delle Entrate sulla possibilità di usufruire del beneficio “prima casa” anche per i successivi acquisti, a titolo oneroso o gratuiti, nel caso in cui si sia già titolari di un immobile acquistato in regime ordinario, fermo restando l'impegno a cedere l'immobile preposseduto