seguici su
Facebook RSS

Trova con noi l'immobile che desideri

Codice:
Tipologia:
Comune:
Zona:
Prezzo:
MQ:
Locali:

IMMOBILE PRIVO DEL CERTIFICATO DI ABITABILITA’

La Sentenza n. 2438 del 8 febbraio 2016 in cui la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. In tale circostanza, come al solito, il compratore potrebbe chiedere legittimamente o (i) la risoluzione del contratto per inadempimento o (ii) la riduzione del prezzo, fatto salvo il diritto al risarcimento del danno. Ma non è tutto. La Suprema Corte ha precisato anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche qualora abbia già stipulato il contratto preliminare.

LE DISPOSIZIONI NORMATIVE
Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per:
a) le nuove costruzioni; b) le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;
Pertanto a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti talune tipologie di interventi edilizi. Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001, laddove esso non sia già rinvenibile, in quanto trattasi di costruzioni molto risalenti, o perchè già rilasciato, ma in base a previgenti normative. Dal tenore letterale della norma è infatti escluso ogni effetto retroattivo della disposizione stessa. Il D.P.R. 380/2001 costituisce ormai l’unico riferimento normativo in materia in quanto ha abrogato tutta la disciplina previgente. Con esso il legislatore ha giustamente escluso dalla previsione della richiesta del certificato di agibilità i vecchi edifici che dalla data di entrata in vigore della riforma (appunto il 30/06/2003) non abbiano subito nessuno degli interventi indicati nelle lettere b) e c) del 2° comma dell’art. 24. Il testo unico ha infatti il vantaggio di avere coordinato in pochi articoli la sparsa normativa in tema di certificato di agibilità. Nulla però ci dice sul ruolo del certificato di agibilità in rapporto all’acquisto dell’immobile, che quindi è indipendente dalla presenza o meno del certificato.
La Legge 28 febbraio 1985 n. 47 – Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie, all’art. 40, comma 2°, prevede che gli atti di trasferimenti di immobili devono contenere, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a costruire o in sanatoria, a pena di nullità dell’atto. Prosegue affermando che per le opere di costruzione iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della cd. “Legge Ponte”), in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio (sia inserita nell’atto stesso o in un documento separato) che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Nulla dice in ordine al certificato di agibilità, che quindi non è condizione contrattuale e/o fattore che incida sulla
compravendita (tanto è vero che nessun Notaio, fino ad oggi, mi ha mai richiesti l’esibizione del certificato di agibilità dell’immobile oggetto di compravendita).
Nessuna norma regola quindi le conseguenze della mancanza del certificato di agibilità.
Pertanto possiamo affermare che non vi è nessuna legge che contempla un obbligo di preventivo rilascio e consegna del certificato di agibilità, anzi appare chiaro che la legge 380/2001 esclude addirittura il rilascio del certificato di agibilità da parte delle Amministrazioni comunali qualora si tratti di vecchie costruzioni per le quali non siano stati compiuti interventi edilizi.
GLI ANDAMENTI GIURISPRUDENZIALI
Negli ultimi anni la tendenza delle Corti è nel senso di considerare il certificato di agibilità come un requisito giuridico sempre più importante del bene oggetto di compravendita, ma in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso. Secondo la giurisprudenza maggioritaria, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della agibilità configura un inadempimento del venditore. Nella sentenza della Cassazione Civile, sez. II, 11 ottobre 2013, n. 23157 si legge che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto.”
La recentissima sentenza che Vi ho segnalato poco sopra (n. 24386 del 8 febbraio 2016) Cass. Civ.) la Suprema Corte ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto. Con le conseguenze che Vi ho riferito. Attenzione, ciò non significa che l’atto di compravendita sia nullo o annullabile. La Cassazione ha stabilito che se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa di civile abitazione e quindi l’immobile può essere utilizzato solo per altri scopi (ad es.: magazzino) l’acquisto è valido lo stesso, ma l’acquirente ha acquistato una cosa per un altra, con lesione dei suoi diritti (da qui la possibilità per lui di richiedere il risarcimento del danno).

 

Avv. Alessandro Colonna
Studio Legale Ferrari (Albenga)