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IPE E APE: CAMBIANO LE REGOLE

Il fine principale della direttiva europea é quello di promuovere l'efficientamento energetico degli edifici, sulla base delle condizioni locali e climatiche esterne nonché delle prescrizioni relative al clima degli ambienti interni e dell'efficacia sotto il profilo dei costi. Con l'avvenuto recepimento, viene definita anche la metodologia per il calcolo delle prestazioni energetiche dell'immobile nel suo complesso e delle unità immobiliari singole. Relativamente alla normativa sulla certificazione energetica, il decreto rivede la procedura inerente l'attestazione della prestazione energetica (art. 6) da allegare agli atti di compravendita e locazione, al fine di renderla uniforme sul territorio nazionale (ove alcune regioni avevano già legiferato in merito). Il nuovo strumento fornirà anche raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica.

Per quanto riguarda il vecchio Attestato di certificazione energetica (ACE), il decreto aveva previsto di non eliminarlo del tutto se conforme alla precedente dir. n. 2002/91/CE, ma di consentirne comunque la predisposizione al fine di semplificare il successivo rilascio della prestazione energetica. Tuttavia, secondo una recentissima sentenza della Corte di Giustizia europea (13 giugno 2013), che ha ritenuto l'Italia inadempiente nel recepimento della dir. n. 2002/91/CE sul rendimento energetico nell'edilizia, questo attestato dovrebbe risultare non regolamentare. Ricordiamo che la direttiva n. 2002/91/CE doveva essere recepita da tutti gli Stati membri dell'Unione entro il 4 gennaio 2006 e l'Italia in particolare aveva adottato, ai fini del recepimento, il D.Lgs. 192/2005 nonché il D.M. 26 giugno 2009, "Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici".

In base a tale sentenza, il recepimento non é avvenuto in maniera completa: la deroga prevista nella Legislazione nazionale per la consegna di un attestato relativo al rendimento energetico in caso di locazione di un immobile ancora privo dello stesso al momento della firma del contratto, non rispetta la dir. n. 2009/91, la quale non contempla una simile deroga. Oltretutto, anche il sistema di autodichiarazione da parte dello stesso proprietario in caso di edifici con rendimento energetico molto basso, si pone in contrasto con quanto previsto dalla dir. n. 2009/91. Per tali ragioni la Corte UE,ha condannato l'Italia per non aver correttamente recepito la direttiva Ue, sul rendimento energetico degli edifici, dichiarando illegittime l'autodichiarazione sui bassi consumi e la mancata consegna alla firma del contratto di compravendita.

CHE COS'E' L'IPE

L'IPE, cioé l'Indice di prestazione energetica, rappresenta uno dei dati che deve riportare obbligatoriamente la certificazione energetica dell'immobile utile alla vendita dell'edificio a norma. E' la misura il consumo totale di energia primaria per il riscaldamento invernale (in regime continuo per 24 ore) riferito all'unità di superficie utile di volume lordo, espressi rispettivamente in kWh/mq anno o kWh/mc anno. Molto semplicemente, l'IPE ci da informazioni circa la quantità di energia necessaria per riscaldare o raffreddare un edificio che spesso dipende dalla sua struttura, dall'isolamento e dagli impianti di cui fa uso. A un indice più basso corrisponde un consumo di energia più basso e, quindi, una prestazione energetica migliore.

Di solito, i certificati riportano l'Indice di Prestazione energetica globale (EPgl),che rifletterà la somma dei seguenti elementi:

- EPI (fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione invernale - riscaldamento);

- EPacs (fabbisogno di energia primaria per la preparazione dell'acqua calda sanitaria);

- ePe (fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione estiva - raffrescamento);

- Eill (fabbisogno di energia primaria per illuminazione).

 

Dal risultato emergono le caratteristiche energetiche dell'edificio. A oggi, l'EPgl riportato nel certificato energetico tiene conto solo del fabbisogno energetico per il riscaldamento e la propduzione di acqua calda, vale a dire solo i primi due elementi. In ragione del valore dell'EPgl, in sede di certificazione energetica, l'immobile viene classificato sulla base di una scala di classe energetica che sintetizza il grado di efficienza dell'immobile in termini alfabetici (da A+ fino alla classe G). Per far sì che l'IPE risulti più basso, lì dove i consumi di energia sono in realtà piuttosto alti, é necessario intervenire sull'involucro edilizio, così come sugli impianti e quindi é possibile:

- realizzare un cappotto esterno per migliorare l'isolamento dell'involucro;

- sostituire i vecchi infissi con altri ad alta prestazione isolante, dotati di vetro camera per evitare dispersioni di calore;

- coibentrare il tetto e i solai disperdenti;

- installare una caldaia a condensazione o un impianto dotato di pompa di calore;

- installare sistemi a energia rinnovabile.

 

L'APE

Altra novità introdotta dal decreto é la rivisitazione della procedura relativa all'APE, Attestazione di prestazione energetica , da allegare agli atti di compravendita o locazione:

- nei casi di vendita o di nuova locazione di un immobile ( o di una singola unità immobiliare), il proprietario deve presentare l'APE all'acquirente o locatario sin dall'inizio delle trattative di vendita/locazione e rilasciarlo a procedura ultimata (a oggi, prima della della sentenza della Corte di Giustizia CE) del 31 giugno scorso, era consentito sfruttare l'ACE, ove fosse già presente, valido e conforme alla precedente dir. n. 2002/91CE.).

- per gli edifici in fase di costruzione, l'attestato deve riportare la futura prestazione energetica dell'immobile, che diverrà attestato definitivo al termine dei lavori ed é compito del costruttore redigerne una copia;

- lo stesso dicasi per gli immobili sottoposti a ristrutturazioni importanti.

 

SANZIONI

Il mancato rilascio dell'attestato é sanzionabile con multe che vanno da € 3.000 a € 18.000 in caso di vendita e da € 300 a € 1.800 in caso di locazione. Le sanzioni sono previste anche nel caso di omessa indicazione dei parametri energetici nell'annuncio di compravendita o locazione (da € 500 a € 3.000) e nel caso di false o con conformi dichiarazioni da parte dei tecnici abilitati al rilascio dell'attestato ( da € 700 a € 4.200).

VALIDITA' TEMPORALE

Viene fornita anche indicazione sulla validità temporale dell'APE che é di 10 anni al massimo, subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento. Questo viene aggiornato in concomitanza con eventuali interventi di ristrutturazione dell'immobile o della singola unità immobiliare che ne migliorino la classe energetica. Tutti gli immobili dunque dovranno essere dotati dell'Attestato, anche se nel nostro Paese la verific della dotazione avviene solo all'atto del trasferimento, che dopo la prima emissione avrà, come detto, una validità di 10 anni, fatta eccezione per le seguenti categorie: edifici e monumenti protetti, luoghi esclusivi di culto e attività religiose, costruzioni temporanee per destinazione d'uso uguale o inferiore a due anni, edificio o parti di edifici isolati con meno di 50 mq ed edifici usati meno di 4 mesi all'anno.

PERIODICITA' DEI CONTROLLI PER GLI IMPIANTI

Così come previsto dal decreto del 16 aprile 2013, concernente i criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici, lì dove le prescrizioni per le verifiche di efficienza energetica degli impianti non venissero rispettate, l'APE decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui é prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo. Il decreto di recepimento ribadisce la periodicità delle ispezioni per gli impianti di riscaldamento e di condizionamento d'aria, diverse in base alla potenza degli stessi e stabilisce anche la sanzione per i mancati controlli.

L'IMPORTANZA DI AVERE "LE CARTE IN REGOLA"

Acquistare o vendere casa non é stato mai così difficile. Alla contrazione del mercato immobiliare si aggiunge anche la difficoltà di avere tutta la documentazione in regola prima di procedere alla vendita dell'immobile. Infatti, ricordiamo che per poter vendere sono necessari e indispensabili i seguenti documenti:

- redazione tecnica di conformità catastale,

- la licenza di costruzione con agibilità;

- l'Attestao di prestazione energetica (APE).

A queste certificazioni indispensabili e obbligatorie si aggiungono altri documenti:

- le dichiarazioni di conformità degli impianti;

- le eventuali certificazioni di libera commerciabilità degli immobili a prezzo libero o vincolato;

- la dichiarazione da parte dell'amministratore di condominio che chi vende sia in regola con il pagamento delle spese condominiali;

- la fideiussione decennale indennitaria da parte del costruttore per gli immobili di nuova costruzione.