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LEASING ABITATIVO, IL FISCO FA LO "SCONTO" SUI CANONI

Giorgio Gavelli, Il Sole 24ORE – Focus Norme & Tributi, 4 maggio 2016


Nel tentativo di “risvegliare” il mercato immobiliare, e in particolare quello delle abitazioni, la legge di Stabilità 2016 ha previsto, ai commi 76 e seguenti dell’unico articolo, la disciplina del leasing abitativo per l’acquisto dell’abitazione principale. Le disposizioni si occupano, in primis, della disciplina civilistica del contratto, per poi introdurre alcune agevolazioni sotto l’aspetto fiscale, in modo da rendere più appetibile l’operazione. In entrambi i casi, utili approfondimenti possono essere tratti dagli studi 38-2016/C e 4-2006/T del Consiglio nazionale del notariato e dalla guida realizzata dallo stesso Notariato in collaborazione con il Mef e Assilea, in distribuzione da marzo.
La definizione contrattuale prevede: che la banca o l’intermediario finanziario si obblighi ad acquistare o a far costruire l’immobile ad uso abitativo scelto dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento; che tale immobile sia messo a disposizione del conduttore per un dato tempo e a fronte di un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto; che, alla scadenza del contratto, l’utilizzatore abbia la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito. In mancanza della destinazione ad abitazione principale dell’immobile da parte dell’utilizzatore, al contratto non si applicherà la disciplina speciale prevista dalla legge di Stabilità, ma quella ordinaria dei contratti di leasing immobiliare.
La legge disciplina le varie “patologie” contrattuali, quali: il fallimento della società di leasing, nel qual caso il contratto prosegue regolarmente e l’utilizzatore conserva la facoltà di riscatto alla scadenza; il fallimento del venditore/costruttore, nel qual caso, secondo il Notariato, l’immobile non è soggetto a revocatoria fallimentare; la risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore, ad esempio per mancato pagamento dei canoni. In questa ipotesi, la società di leasing ha diritto alla restituzione del bene, agendo con il procedimento di convalida di sfratto.
La legge di Stabilità prevede che, nell’attività di vendita del bene o di sua ricollocazione, il concedente debba attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti del precedente utilizzatore, il quale, a cessione/ricollocazione avvenuta, ha diritto a ricevere quanto residua dal ricavato, al netto delle somme che l’utilizzatore ha diritto a trattenere. Si tratta: della somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione; dei canoni successivi attualizzati; delle spese eventualmente sostenute per condominio, assicurazioni, oneri tecnico/legali, eccetera; del prezzo pattuito per l’opzione finale. In caso di saldo negativo, l’utilizzatore è tenuto a rifondere il concedente per la differenza.
Il legislatore ha previsto possibili difficoltà dell’utilizzatore, tentando di garantire a quest’ultimo un supporto transitorio. È, infatti, statuito che egli possa chiedere alla società di leasing la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo. In tal caso, la durata del contratto è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. L’ammissione al beneficio della sospensione è subordinata esclusivamente a questi eventi: cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa; cessazione dei rapporti di agenzia, rappresentanza commerciale o di collaborazione, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa. È espressamente previsto che, in questi casi, la sospensione contrattuale non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive. Le norme non disciplinano gli oneri di manutenzione e riparazione dell’immobile concesso in leasing, aspetto che sarà, quindi, disciplinato dal contratto stipulato dalle parti.