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IL CREDITO D'IMPOSTA "PREMIA" IL CAMBIO DELLA PRIMA CASA

Angelo Busani, Il Sole 24ORE – Focus Norme & Tributi, 4 maggio 2016


La legge concede un notevole beneficio fiscale (il cosiddetto «credito d'imposta») a favore di chi compra un’ulteriore «prima casa», dopo aver comprato in passato un’altra prima casa, a condizione che quest’ultima sia alienata rispetto al nuovo acquisto, o entro l’anno precedente, o entro l’anno successivo.


L’agevolazione

Per spiegare meglio questa agevolazione, si farà riferimento, nel seguito, alla «casa 1» e alla «casa 2»: la casa 1 è quella acquistata in precedenza con l’agevolazione prima casa e poi alienata; la casa 2 è quella acquistata successivamente, sempre con l’agevolazione prima casa. Ebbene, il credito d’imposta si origina in due diverse situazioni: la casa 2 deve essere acquistata entro un anno dalla alienazione della casa 1; la casa 1 deve essere alienata non oltre l’anno successivo al giorno in cui è acquistata la casa 2. A quanto ammonta questo credito d’imposta? La risposta è: all’importo dell’imposta di registro (o dell’imposta sul valore aggiunto), pagata in sede di acquisto della casa 1, se è minore dell’importo dell’imposta di registro (o dell’imposta sul valore aggiunto), da pagare in sede di acquisto della casa 2; all’importo dell’imposta di registro (o dell’imposta sul valore aggiunto) da pagare in sede di acquisto della casa 2, se è minore dell’importo dell’imposta di registro (o dell’imposta sul valore aggiunto), pagata in sede di acquisto della casa 1. Ad esempio, se all’atto dell’acquisto della casa 1 è stata pagata imposta di registro (o Iva) per 1.000 euro e in sede di acquisto della casa 2 si paga Iva (o imposta di registro) per 3mila euro, il credito d’imposta è di 1.000 euro.
Viceversa, se in sede di acquisto della casa 1 si è pagata Iva (o imposta di registro) per 4mila euro e in sede di acquisto della casa 2 si paga imposta di registro (o Iva) per 2mila euro, il credito d’imposta è di 2mila euro.


Come si spende il credito

Occorre ora porsi il tema di come si spende il credito d’imposta.
Ebbene, se è vero che non è possibile chiederlo a rimborso, è pur sempre vero che la legge offre comunque un ampio panorama di occasioni per avvalersi di questo beneficio. Anzitutto, può essere portato in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto della casa 2 (si tratta, è bene precisarlo, di una possibilità che si ha solo se l’atto di acquisto della casa 2 è soggetto a imposta di registro, in quanto se l’acquisto della casa 2 sia imponibile a Iva, non vi è la possibilità di dedurre il credito d’imposta dall’Iva). Se il credito d’imposta non può essere utilizzato (in tutto o in parte) per diminuire l’imposta di registro dovuta per l’acquisto della casa 2, esso può utilizzarsi per diminuire le imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni che l’acquirente della casa 2, per qualsiasi motivo, debba pagare posteriormente all’acquisto della casa 2. Infine, il credito d’imposta può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche, dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente all’acquisto della casa 2 e può altresì essere utilizzato in compensazione delle somme dovute a titolo di ritenuta d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali, o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.


I presupposti

I presupposti per ottenere il credito d’imposta sono i seguenti: sia la casa 1 che la casa 2 devono essere acquistate con l’agevolazione “prima casa” (e non vi deve essere la decadenza da questa agevolazione); la casa 1 deve essere alienata, rispetto alla data di acquisto della casa 2, o entro l’anno precedente, o entro l’anno successivo (come già scritto in precedenza); l’alienazione della casa 1 può avvenire sia a titolo oneroso (ad esempio, mediante una compravendita), sia a titolo gratuito (ad esempio, mediante una donazione); non è rilevante che l’acquisto (sia della casa 1 che della casa 2) abbia avuto come oggetto la piena o la nuda proprietà, o un diritto reale di godimento (come l’usufrutto); ed è pure indifferente che oggetto di acquisto fosse il diritto nel suo intero o in una sua quota.