Dal 1° gennaio, nuovo regime per la tassazione delle compravendite di case: sulla base del prezzo e/o valore dell’immobile, o sulla base del suo valore catastale. La Finanziaria ha varato un doppio binario per la tassazione, del tutto opzionale e quindi fondato su scelte di parte,  anche limitato ai soli trasferimenti di immobili abitativi e loro pertinenze posti in essere fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Per chi non vorrà avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata nello stesso modo in uso prima della riforma e cioè con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale sul valore commerciale del bene, normalmente rappresentato dal prezzo convenuto e senza possibilità per l’ufficio tributario di procedere a rettifica del valore se esso è non inferiore a quello catastale.

Il nuovo sistema varato dalla Finanziaria 2006 prevede che su richiesta dell’acquirente al notaio, la base imponibile potrà essere costituita sempre e comunque dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo indicato nell’atto, sul quale saranno comunque corrisposti gli onorari notarili ( ridotti per legge del 20%). Sul prezzo risultante in atto -  e in presenza di atti di cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni ovvero di terreni edificabili – il venditore potrà all’atto della cessione, con dichiarazione resa al notaio, richiedere l’applicazione, sulle plusvalenze realizzate, di un’imposta più favorevole, sostitutiva di quella sul reddito, del 12,50%. In applicazione di questo sistema di tassazione prescelto dal venditore, il notaio provvederà anche all’applicazione ed al versamento dell’imposta sostitutiva della plusvalenza anzidetta, dovendo – per legge -  ricevere immediatamente dal venditore il relativo pagamento. Lo stesso notaio dovrà poi comunicare in questo caso i dati relativi alla compravendita all’Agenzia delle entrate.

LE AGEVOLAZIONI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

L’AGEVOLAZIONE IN SINTESI

Il beneficio consiste nell’applicazione:

1. 
   dell’imposta di registro con aliquota ridotta pari al 3% (acquisti da privati), ovvero
   dell’IVA ridotta nella misura del 4% (acquisto da soggetti IVA)
2. 
   e nell’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (Euro 168 ciascuna).

AMBITO OGGETTIVO
Sono interessati dall’agevolazione fiscale i trasferimenti a titolo oneroso della proprietà o di altro diritto reale (nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione) relativi ad unità immobiliari che non hanno le caratteristiche di “casa di lusso” ai sensi del D.M. 02/08/1969.

REQUISITI SOGGETTIVI
Il beneficio dell’agevolazione è connesso alla localizzazione dell’immobile in funzione del Comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la propria residenza, ovvero svolgere la propria attività, nonché alla titolarità di diritti reali su altra casa di abitazione. Infatti, la casa di abitazione che si intende acquistare deve essere situata:

1. 
   nel comune in cui l’acquirente ha, o intende stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza;
2. 
   nel comune in cui svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza.

Inoltre, la norma impedisce l’effettuazione di acquisti agevolati a chi già possiede a titolo di proprietà o di altro diritto reale degli immobili e ha già usufruito delle agevolazioni in esame. In sede notarile, quindi, l’acquirente dovrà dichiarare:

1. di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
2. di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione e nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

PERTINENZE
Il beneficio fiscale è applicabile, per espressa previsione normativa, anche alle pertinenze dell’abitazione acquistata in regime agevolato. A tal fine, assumendo rilevanza giuridica la classificazione catastale, è richiesto espressamente che le pertinenze siano classificate o classificabili nella categorie C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse), C/7 (tettoie chiuse e aperte). L’agevolazione è fruibile limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna delle categorie predette, e spetta anche quando le stesse siano acquistate con atto separato rispetto alla prima casa di abitazione.

DECADENZA DELL’AGEVOLAZIONE
L’acquirente perde il diritto ai benefici in questione quando :

1. le dichiarazioni relative alla sussistenza dei requisiti per ottenere il trattamento di favore sono false;
2. vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La decadenza dell’agevolazione comporta il recupero dell’imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta oltre agli interessi di mora.