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1/22/2007 |
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RESPONSABILITA’ OGGETTIVA DEL CONDOMINIO |
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Il condominio di un edificio, essendo custode dei beni e dei servizi in comune, è sempre obbligato ad adottare tutte le precauzioni e misure necessarie, affinché le parti comuni non rechino pregiudizio o danno, di qualsiasi genere, ai proprietari esclusivi degli appartamenti, siti nello stabile condominiale od a terzi soggetti.
La responsabilità per il danno cagionato da cose in custodia, stabilita dall'articolo 2051 del codice civile recita “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”, di conseguenza la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia ha carattere oggettivo e non soggettivo. Per aver sì che a carico di un condominio possa configurarsi una responsabilità civile da cose in custodia, occorre in concreto che vi sia un rapporto di causa tra la cosa in custodia e il danno subito dal soggetto, senza che rilevi in alcun modo la condotta del “soggetto custode” e l'osservanza o meno delle regole e precauzioni di vigilanza.
Al fine di escludere la responsabilità, è necessaria la presenza del solo caso fortuito, fattore che attiene, non ad un comportamento del responsabile,ma dal profilo causale riconducibile ad un elemento esterno, recante i caratteri dell'imprevedibilità ed eccezionabilità, percui anche un'utilizzazione estranea alla naturale destinazione della cosa diviene prevedibile dal custode, laddove largamente diffusa in un determinato ambiente sociale. Occorre sottolineare come la responsabilità da cose in custodia, non si basa su un comportamento, ma su una relazione di custodia che intercorre tra questi e la cosa dannosa o pericolosa.
Solo il “fatto della cosa” sarà sempre rilevante, mentre il fatto dell'uomo sarà analizzato al massimo per individuare un fortuito incidentale.
In definitiva, il giudizio sull'autonoma idoneità causale del fattore esterno, estraneo alla cosa, andrà comunque rapportato al comportamento tenuto dal soggetto danneggiato, che potrà interrompere il nesso causale e ovviamente adeguato alla natura della cosa e la sua intrinseca pericolosità, ovvero che tanto più sarà prevedibile la situazione pericolosa in concreto, con l'adozione di misure preventive, tanto più sarà improbabile andare esenti da responsabilità, senza l'adozione delle opportune misure di cautela. L'articolo 2051 del codice civile, in tema probatorio, prevede che l'attore che promuove un giudizio civile dovrà provare solamente l'esistenza del rapporto causale tra la cosa e l'evento lesivo, mentre il condominio convenuto, per liberarsi della responsabilità, dovrà provare l'esistenza di un fattore esterno, imprevedibile, il cosiddetto caso fortuito, idoneo ad interrompere il nesso causale. |
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1/22/2007 |
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COMPRARE CASA DA OGGI E’ PIU’ SICURO |
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Arriva un vero e proprio vademecum con il chiaro intento di mettere in guardia i consumatori dai falsi agenti immobiliari redatto dalla Fiaip, la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali che rappresenta circa 11mila agenti in tutta Italia.
Secondo la Federazione, ogni acquirente di un immobile deve osservare durante le trattative cinque aspetti importanti. Anzitutto, l’abilitazione professionale dell’agente immobiliare, facendosi mostrare il tesserino e verificandone gli estremi, poichè per svolgere questa professione bisogna essere iscritti a un apposito Ruolo tenuto presso le Camere di Commercio, iscrizione che avviene, sia per chi svolge l’attività privata che per una società, al superamento di un esame. Inoltre, l’agente immobiliare deve essere dotato di una polizza assicurativa per responsabilità professionale a beneficio della sua clientela. Attenzione, quindi, agli abusivi: chi non è iscritto non può svolgere l’attività e in caso di segnalazione rischia di pagare una multa consistente. Perciò , avvocati, commercialisti e architetti non possono svolgere l’attività di venditore immobiliare a meno che non rinuncino all’iscrizione nel proprio Albo.
I consumatori devono controllare anche la modulistica. La Legge, infatti, prevede che l’agente immobiliare utilizzi appositi moduli depositati presso le Camere di Commercio perché proprio queste vigilano sulla correttezza dei moduli usati. E’ molto importante quindi,controllare accuratamente che sui documenti di incarico, proposta di acquisto, locazione vi siano gli estremi di deposito oltre ai dati di iscrizione all’Albo dell’agente immobiliare.
L’intermediario immobiliare deve operare sempre con correttezza, ovvero con imparzialità ed equidistanza dalle parti. Infatti il primo compito di ogni agente è di fornire una corretta valutazione di mercato dell’immobile; in caso di affidamento dell’incarico deve accertarsi in tempo della situazione giuridica, urbanistica e legale dell’immobile e deve presentare al possibile cliente tutte le informazioni in possesso, senza tralasciare tutte le informazioni relative ai costi e alle incombenze fiscali e legali che comporta la compravendita. Per quanto concerne il compenso, non esiste una Legge che stabilisca l’importo della provvigione, che viene perciò decisa liberamente tra cliente e agente. Dal 2007 la provvigione pagata sarà detraibile dalle imposte fino alla concorrenza di mille euro, mentre tra le misure anti-evasione, è stato recentemente imposto di dichiarare il compenso percepito negli atti di vendita con i relativi dati di iscrizione al Ruolo degli agenti immobiliari in modo da evitare che l’attività di intermediazione possa venire esercitata da abusivi. |
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